양도세 비과세 조건 양도소득세 면제 보유기간 등 상세내용

양도소득세는 주택 취득가액과 추후 주택 양도시 양도가액간의 차액으로 이익을 보게되면 해당 이익금에 부과하는 조세에 해당되는 세금입니다. 하지만 차액으로 이익을 보게 되더라도 양도세 비과세 조건을 충족한다면 양도소득세를 면제받을 수 있는데요. 해당내용에 관련된 모든 내용을 알아보도록 하겠습니다.

차례 보이기

양도소득세 세율

과세표준액	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억5천만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

위의 표는 양도소득세율표 입니다. 예를들어 주택 취득가액과 양도가액간의 차액으로 1,000만원의 이익을 본 경우라면 1,000만원에 6%에 해당되는 세금을 납부하게 됩니다.

양도소득세는 다주택자여부와 보유기간, 실거주기간 등에 따라 다른 적용되는 세율에 차이가 있습니다.

1가구 1주택자 양도소득세율

주택 보유기간	주택 / 입주권	분양권
1년 미만	70%	70%
2년 미만	60%	60%
2년 이상	기본세율 (또는 조건 충족시 비과세)	60%

1가구 1주택자의 경우 주택 보유기간에 따라 적용되는 세율이 상이합니다.

주택의 경우 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율(또는 조건 충족시 비과세)이 적용됩니다.

보유기간에 따라 부과되는 세금이 크게 차이가 날 수 있다는 점을 유의 하셔야 합니다.

또한, 분양권은 보유기간을 2년이상 충족하더라도 기본세율 적용이 불가능하다는 점 참고하시길 바랍니다.

1가구 1주택자 양도세 비과세 조건

먼저, 양도소득세는 앞서 말씀드렸듯이 주택 취득가액과 주택 양도가액간의 차액으로 이익을 보게되었을때 그 이익금에 부과하는 세금입니다. 때문에 취득가액이 더 높거나 차액으로 인한 이익을 보지 않는 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다. 참고로, 양도소득세가 발생하지 않는다 하더라도 양도소득세 신고는 꼭 하셔야 하니 이 점 유의하시길 바랍니다.

1가구 1주택자의 경우 주민등록상 동일한 주소지에 거주중인 부부와 미혼 자녀를 포함하여 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이라면 주택 취득가액과 양도가액간의 차액으로 이익금이 발생하더라도 양도세 비과세 조건을 충족하여 양도소득세를 면제받게 됩니다.

다만, 보유기간 2년 이상 조건을 충족한다 하더라도 일부 세부 조건에 따라 비과세 혜택을 못받는 경우도 있는데 해당 내용을 아래에서 확인해보겠습니다.

양도가액

양도소득세 비과세 구간은 최대 12억 입니다. 양도가액이 12억 미만인 경우에 한해서만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 12억 초과분에 대해서는 양도세가 발생합니다.

예를들어, 취득가액이 9억인 주택을 보유기간 2년을 충족한 뒤 12억에 매도한 경우에는 양도소득세 과세 대상에 해당되지 않습니다.

하지만, 만약 13억에 매도하였다면 12억을 초과한 12억 ~ 13억 구간 (1억)에 대해서는 비과세 혜택이 적용되지 않으며 1억에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다.

조정대상지역

주택의 소재지가 조정대상지역이라면 보유기간 2년 이상 조건은 기본이며 실거주 기간 2년 이상 조건이 추가로 붙습니다.

실거주기간 2년 이상의 조건을 충족하지 못하고 양도하는 경우 기본세율이 적용됩니다.

보유기간과 거주기간 재기산 제도

다주택자가 나머지 주택을 모두 처분하고 최종 1주택에 대한 보유기간이 해당 주택(최종 1주택) 취득일로부터 2년 이상이면 바로 양도를 해도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

또한 해당 주택이 조정대상지역인 경우 실거주기간 2년 이상 조건도 충족한다면 최종 1주택이 된 뒤 바로 양도를 해도 양도세 비과세 조건을 충족합니다.

1가구 2주택자 양도소득세

원칙적으로 다주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 다만 일시적 1가구 2주택자는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1가구 1주택자이지만 더 넓은 집으로 이사를 가기 위해 추가로 주택을 매수한다던가, 분양권에 당첨되는 등의 특수한 상황이 있을 수 있습니다.

원하는 시기에 처분과 신규주택에 대한 입주가 원활히 이루어지는 경우 상관이 없지만 부동산 거래의 경우 협의를 통해 매도일과 매수일이 결정 및 추후 조정될 수 있기 때문에 이런 경우 일시적 1가구 2주택자를 허용합니다.

단, 신규 주택에 대한 취득 시기가 중요합니다.

기존 주택에 대한 보유기간이 2년이상이며 조정대상지역이라면 실거주 기간 2년 이상 조건을 충족한다 하더라도 신규 주택 취득 시기가 기존주택을 매수한 뒤 1년 이내에 이루어진다면 일시적 1가구 2주택자 허용이 불가능합니다.

하여, 기존 주택 매수를 한 시점에서 1년이 지난 시기에 신규주택 계약 / 분양권을 취득해야 일시적 1가구 2주택자 허용이 됩니다.

또한, 2년 이내에 기존주택에 대한 처분 이행이 되지 않는다면 가산된 양도세를 납부하게 됩니다.

결혼, 증여, 합가 등으로 인한 일시적 1가구 2주택자

결혼, 증여, 합가로 인해 일시적 1가구 2주택자가 되는 경우 기존주택 처분 유예기간이 더 주어집니다.

형태	유예기간
결혼	혼인 신고일 기준 5년 이내에 둘 중 하나의 주택에 대한 처분이 이루어져야 함
증여	3년 이내에 처분이 이행되어야 하며 처분하는 주택의 양도가액이 9억 이하여야 함
합가	10년 이내에 양도하여야 함

장기보유특별공제

보유기간/거주기간	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	12%(8%*)	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	*24%(20%)**	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

⨀ 거주기간 2년 ~ 3년 구간은 8% 적용 됩니다.

장기보유특별공제란 뜻 그대로 보유기간과 거주기간이 길어질수록 공제액이 커져 최대 80% 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 상세 내용은 장기보유특별공제 글에서 확인하실 수 있습니다.

양도세 계산기

양도세 계산기

모의로 양도세를 계산할 수 있는 계산기 툴 입니다. 주택은 물론 분양권, 입주권, 토지, 상가 등 모든 부동산 양도세 계산이 가능합니다.

조정대상지역 유무, 취득가액, 양도가액, 거주기간, 보유기간, 취득일자, 경비, 양도일자 등을 입력해 넣으면 양도세를 계산할 수 있습니다.

여기까지 양도세 비과세 조건을 알아보았습니다. 부동산 관련 정책은 빠르게 변화되기 때문에 종종 실무자들도 헷갈려 하는 경우가 있습니다. 때문에 안내해드린 내용을 포함하여 머니프라임의 다양한 부동산 글들을 숙지하시면 도움이 되시리라 믿습니다. 다음에도 좋은 내용으로 찾아뵐 수 있도록 하겠습니다.