증여의 형태 중 부담부증여란, 증여자(증여를 하는 자)에게 담보로 설정돼있는 임대보증금이나 채무 등을 수증자가(증여를 받는 자) 인수하는 증여를 뜻 합니다. 다시 말해 아파트 등 재산을 증여할 때 해당 재산에 설정되어 있는 채무, 임대보증금을 수증자가 그대로 이어 받는것을 의미합니다. 양도소득세와 관련된 내용은 아래의 글에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
부담부증여 양도소득세
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,200만원 이하 | 6% | – |
| 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 1.5억 초과 ~ 3억 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 3억초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억 초과 ~ 10억 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,540만원 |
위의 표는 양도소득세 세율표 입니다.
조정대상지역 소재의 2주택자의 경우 기본세율에서 20%p, 3주택자 이상은 기본세율에서 30p%를 더해진 세율이 적용되니 참고하시길 바랍니다.
부담부증여시 양도가액 및 취득가액 계산방법
양도소득세는 취득가액과 양도가액간 발생하는 차액에 과세되는 세금으로, 취득가액보다 양도가액이 낮은 경우에는 양도소득세가 발생하지 않습니다. 부담부증여시 양도소득세 계산을 하기 위해서는 아래의 양도가액, 취득가액을 계산하는 방법을 적용하셔야 합니다. (일반적인 매도시 발생하는 양도소득세 계산시 양도가액, 취득가액 산출 방식과 상이함)
부담부증여 양도소득세 산출시 양도가액과 취득가액을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
- 양도가액 : 증여가액 * 채무비율(채무액/증여가액)
- 취득가액 : 취득가액 * 채무비율(채무액/증여가액)
예를 들어보겠습니다.
계산하기 쉽게 비조정대상지역 소재의 5억원짜리 주택을 주택담보대출 2억을 실행받아 매수하고, 수년 후 자식에게 해당연도 시세를 고려하여 8억원에 증여했다고 가정하겠습니다.
양도가액은 다음과 같습니다.
증여가액(8억) * 25% (채무액 2억 / 증여가액 8억) = 2억
취득가액은 다음과 같습니다.
취득가액(5억) * 25% (채무액 2억 / 증여가액 8억) = 1억 2천 500만원
양도가액 2억원, 취득가액 1억 2천 500만원입니다.
양도차익 계산식은 (양도가액) – (취득가액) 이므로, 위의 가정상황에서의 양도차익은 다음과 같습니다.
양도가액 (2억) – 취득가액 (1억 2천 500만원) = 7천 500만원
위의 양도소득세율 표를 보면 양도차익 7천 500만원의 세율은 24% 이며, 누진공제액은 522만원 입니다.
최종적인 부담부증여 양도소득세 계산은 다음과 같습니다.
양도소득세 = 양도차익 (7천500만원) * 양도세율 (24%) – 누진공제 (1천490만원) = 310만원
계산의 편의를 위해 비조정대상지역을 예로 들었으며, 기타 경비 등을 제외하였으니 이 점 참고하시길 바랍니다.
일반적인 매도로 발생하는 양도소득세 산출시 양도가액과 취득가액 계산방법과 부담부증여 양도소득세 산출시 양도가액과 취득가액 계산방법이 상이하니 주의하시길 바랍니다.
부담부증여란?
증여자(증여를 하는 자)에게 담보로 설정돼있는 임대보증금이나 채무 등을 수증자가(증여를 받는 자) 인수하는 증여를 뜻 합니다.
부담부증여 양도소득세 계산방법
일반적인 매도시 발생하는 양도소득세 계산시 산정하는 양도가액, 취득가액과 부담부증여 양도소득세 계산시 산정하는 양도가액, 취득가액의 계산방식이 상이합니다. 자세한 내용은 본문을 참고하시길 바랍니다.
